- Miről szól ez a cikk? – Egyértelműen a lakhatási válságról.
- Kinek szól ez a cikk? – Már saját ingatlannal rendelkezőknek is, de legfőképp azoknak, akiknek még nincs saját lakásuk, és frusztrálja őket a kilátástalanság, hogy ezt meg tudják valósítani.
- Hogy jutottunk el idáig? – Hosszú, szisztematikus „nemtörődöm” politikával, aminek köszönhetően egyre nehezebb a megélhetés, a minden területen elszálló áraknak és az azt nem ugyanebben az ütemben lekövető alacsony fizetéseknek köszönhetően.
- Van-e megoldás? – 100 százalékos minden bizonnyal nincs, hiszen a lakhatási válság nem magyar sajátosság, az életszínvonalat tekintve nálunk szerencsésebb nemzetek polgárai is szenvednek tőle. Különböző társadalmi csoportokat célzó programokkal és azok összefésülésével azonban minden bizonnyal enyhíteni lehetne a lakhatási nehézségeken.
Az Index a 2022–2026-os kormányzati ciklusban jól visszakövethetően foglalkozott a lakhatási válság kérdésével. Ahogy az egyik elemzésünkben kifejtettük: a lakhatási válság nem politikai, hanem társadalmi probléma, ezért a mindenkori államnak választási ciklusokon átívelő megoldási programokkal kellene előállnia. A valódi megoldás azonban egy olyan piacgazdaság kialakítás volna, amelyen keresztül organikusan megteremtődik egy olyan gazdasági környezet, amely majd termelékenyebb munkahelyeket, ezáltal magasabb fizetéseket generál. Az ezáltal kapott nagyobb életszínvonal pedig lehetővé teszi, hogy a lakosok a saját fizetésükből finanszírozzák a különböző kiadásokat, így a lakhatásit is, és nem szorulnak rá, nem „ácsingóznak” folyamatosan valamilyen állami támogatásokra – ahogy az például jól megfigyelhető a vállalatok esetében.
Pénz helyett lakásokat kellene adni – vélik az Indexnek nyilatkozó szakértők.
Az elmúlt 10 évben a kormány több otthonteremtést segítő – jellemzően gyermekvállaláshoz kötött – programot keltett életre. Ilyen volt a csok, majd az azt felváltó csok plusz, a falusi csok, a babaváró hitel, a Magyar Nemzeti Bank (MNB) Zöld Otthon Programja (ZOP). Érkezett a munkáshitel, a munkáltatói támogatásként adható lakhatási segítség, illetve ott voltak/vannak még a felújítási támogatások. A legújabb immár több mint féléves „üdvöske” az Otthon Start Program.
Mutatjuk a demográfiai válság valódi okait és a lehetséges megoldásokat.
76 éves negatív rekord dőlt meg a születések számában.
Az gyakorlatilag kimondható, hogy a gyermekvállaláshoz kötött otthonteremtés nem érte el fő célját: a születésszám ugyanis évtizedes negatív rekordokat döntöget, ezzel párhuzamosan a termékenységi ráta is csökken.
Lakhatási válság vonalvezető
A lakhatási válság rövid kronológiája az alábbiak szerint írható le:
Nem túl fényes adatok a magyar lakhatásról, megélhetésről, a kormány lépése azonban felrobbantotta a keresletet.
Közel 5500 milliárd forint ment eddig a családokhoz, de vajon elérte célját? Utánajártunk.
- A 2008–2009-es pénzügyi világválságból 2012–2014 környékén kezdett felocsúdni a magyar ingatlanpiac. A 2013–2020 közé tehető konjunkturális időszaknak köszönhetően – amikor ömlött az uniós forrás Magyarországra – emelkedett az életszínvonal, emellett pedig alacsonyak voltak a hitelkamatok, így olcsón tudtak az emberek hitelt finanszírozni.
- Igen ám, de a megugrott keresletnek köszönhetően brutálisan megdrágultak az ingatlanok: a 2015 és 2025 közötti tíz évben Európa-szerte Magyarországon drágultak legjobban – közel 4,5-5-szörösére emelkedtek az árak.
- Ahogy egy másik részletes elemzésben felvázoltuk, ezt a drágulást a fizetések finoman szólva sem követték le, vagyis egyre dráguló ingatlanárakat és bérleti díjakat kellett kigazdálkodni. A 2022–2023-as Európa-rekorder inflációs hullám – közel másfél évig tartó reálbércsökkenéssel – még szűkebbre szabta a pénztárcákat, az élet minden területét drágább lett finanszírozni – és ez a mai napig így van. (Amennyiben az iráni háború miatt hosszabb ideig zárva marad a Hormuzi-szoros, és az emiatt energiasokk tartós marad, az az élet minden területén érezteti hatását, természetesen áremelkedés formájában.)
- 2022–2023-ben brutálisan növekedtek a hitelkamatok, ami gyakorlatilag legyalulta a piaci lakáshitelezést – és ez jelenleg is így van. Nem véletlen, hogy az MNB legfrissebb adatai szerint a januárban megkötött lakáshitelek szerződéses összegének 72 százaléka – vagyis tízből hét forint – Otthon Start-hitelhez köthető.
- Az Index konzekvensen immár két éve számolt be lakhatási válságról, amikor a kormány számára is egyértelművé vált a helyzet (2024 őszén), és az új gazdaságpolitikai akcióterv egyik sarokköve lett a lakhatási nehézségek kezelése.
- Az Otthon Start előtt szintén a támogatott konstrukciók – csok plusz, babaváró hitel, falusi csok, otthonfelújítási támogatások (korábban Zöld Otthon Program) – tartották életben a lakáshitelpiacot. Arról, hogy az Otthon Start Program előtti állami otthonteremtési támogatások miként muzsikáltak, hoztunk egy nagy összesítő cikket.
Így írta át 2025 a magyar lakáspiac szabályait.
Jött az Otthon Start
Nem túl fényes adatok a magyar lakhatásról, megélhetésről, a kormány lépése azonban felrobbantotta a keresletet.
Jó irányt vett a hazai ingatlanállomány állapota, de van még hová fejlődni.
- 2025. szeptember elsején lépett életbe az Otthon Start Program, melynek első féléves teljesítményét bemutattuk.
- A program hatására már tavaly július–augusztusban kilőtt a kereslet – nagyobb probléma volt, hogy érkezését már ekkor beárazták az eladók. Vagyis megvalósult az a közgazdasági alaptétel, miszerint a keresleti piac további „locsolása” árfelhajtó hatással jár.
- Ezt a kormány is felismerte, és lépett is. Végre a keresleti mellett a kínálati stimulusra is kellő energiát fektetett: még bőven az Otthon Start előtt érkezett a 200 milliárd forintos keretösszegű Lakhatási Tőkeprogram, amit aztán 300 milliárdra emeltek. Az utóbbi időben pedig olyan, legalább 250 lakásos ingatlanfejlesztések kaptak kiemelt státuszt, melyek vállalják, hogy a lakások minimum 70 százaléka Otthon Start-kompatibilis, melynek legfőbb eleme, hogy a négyzetméterár maximum 1,5 millió forint lehet.
- A kereslet-kínálati oldal egymáshoz való közelítése olyat tett az ingatlanpiacon, amire sok éve nem volt példa: a 2025-ös árrobbanás után idén látványosan lehűlt a magyar lakáspiac. Budapesten már havi szinten is csökkennek az árak, miközben országosan is lassul a drágulás üteme. Eközben a kínálat egy év alatt több mint 50 százalékkal bővült, és az albérletpiac is elvesztette lendületét. Ezt az Otthon Startnak tudják be a piaci szereplők.
- Eközben az Otthon Start Program iránti tavaly szeptemberi–októberi felfokozott kereslet fokozatosan enyhült, mára lényegében normalizálódott a piac, bár vannak olyan iparági vélemények, miszerint lehet még egy felfelé ívelő hullám, hiszen ne felejtsük el, hogy jelenleg több tízezer Otthon Start-kompatibilis új lakás építés alatt.
- Március elsején ráadásul élesedett a társasházi építményi jog intézménye, ami lényegében azt jelenti, hogy a hitel felvételéhez nem kell megvárni, amíg elkészül az ingatlan, már a tervezőasztalról elindulhat a hitelezés.
- Az Otthon Start hitel kapcsán azt is megvizsgáltuk, átvihető-e költözés esetén az új ingatlanra.
- Eközben azonban még inkább kettéválik a piac: egyre kevesebbeknek jut lakás Magyarországon. Egy friss felmérés szerint javult a hazai ingatlanállomány minősége, ugyanakkor bőven van még hová fejlődni. A fejlődés legnagyobb „visszatartó ereje” azonban egyes szakértők szerint épp a rezsicsökkentés volt.
Már a kétmillió forintos négyzetméterár sem riasztja el a vevőket.
Eltérő pályák Európán belül
Nemcsak a hazai adatok adják vissza hűen, de az Európai Unió statisztikai hivatala is egyértelműen mutatja: a magyarországi ingatlanár- és bérletidíj-emelkedése párját ritkítja Európában.
Az Eurostat legfrissebb adatai szerint a lakásárak éves alapon 5,5 százalékkal, míg a bérleti díjak 3,2 százalékkal emelkedtek 2025 negyedik negyedévében. Negyedéves összevetésben is folytatódott a drágulás: az árak 0,8, a bérleti díjak 0,6 százalékkal kerültek feljebb.
Ez a különbség első ránézésre nem tűnik drámainak, de hosszabb távon már sokkal élesebb képet ad: az elmúlt tíz évben a lakásárak átlagosan közel 65 százalékkal emelkedtek az EU-ban, miközben a bérleti díjak mindössze nagyjából 22 százalékkal. Vagyis a tulajdonszerzés költsége látványosan elszakadt a bérlés költségétől.
Az egyik legfontosabb jelenség az, hogy a lakásárak és a bérleti díjak közötti kapcsolat fellazult. Az EU tagállamainak döntő többségében az ingatlanárak gyorsabban emelkedtek, mint a bérleti díjak. Ez több szempontból is fordulópontot jelez. Egyrészt a lakás egyre inkább befektetési eszközzé válik, ahol az árakat nem kizárólag a lakhatási igények, hanem a tőkeáramlás és a hozamelvárások alakítják. Másrészt a klasszikus „megveszem, mert olcsóbb, mint bérelni” logika egyre kevésbé működik. A piac így kettéválik: akik már bent vannak, profitálnak az áremelkedésből, akik viszont most lépnének be, egyre nehezebb helyzetben találják magukat.
Magyarország kilóg a sorból
Ahogy említettük, az európai mezőnyből messze kiemelkedik Magyarország. 2025 végén éves alapon több mint 21 százalékkal nőttek a lakásárak, ami a legmagasabb érték volt az EU-ban. Ha a teljes évtizedet nézzük, még drámaibb a kép:
2015-höz képest a lakásárak közel négyszeresükre emelkedtek (+290 százalék). Még vadabb a helyzet, ha 2010-ig visszamenőleg böngésszük az uniós statisztikákat. Ebből mintegy 417 százalékos drágulás olvasható ki, ami több mint ötszörös árszint-emelkedést jelent.
Ez nemcsak európai összevetésben extrém, hanem arra is utal, hogy a hazai lakáspiac jóval érzékenyebben reagál a keresleti sokkokra.
A bérleti piac sem maradt érintetlen. Ugyanebben az időszakban a bérleti díjak is megduplázódtak (+109 százalék). A különbség azonban itt is megmaradt – az árak gyorsabban nőttek, mint a bérleti költségek.
Bár a drágulás szinte általános, az egyes országok között jelentős különbségek látszanak. Vannak piacok, ahol már megtorpant az emelkedés, máshol viszont tovább gyorsul. A legerősebb növekedés jellemzően azokban az országokban jelenik meg, ahol egyszerre van jelen a gazdasági felzárkózás, a befektetői kereslet és – sok esetben – a turizmus által hajtott ingatlanpiaci nyomás. Ezzel szemben a fejlettebb, telítettebb piacokon már inkább stagnálás vagy enyhe korrekció látható.
A számok mögött egyre inkább kirajzolódik egy strukturális lakhatási probléma. Az árak gyorsabb növekedése azt jelenti, hogy a saját lakáshoz jutás egyre nagyobb önerőt és egyre magasabb hitelterhet igényel. Ez különösen a fiatalokat és az első lakásvásárlókat szorítja ki a piacról. Közben a bérleti piacra terelődő kereslet tartósan magasan tartja a bérleti díjakat is, így a lakhatási költségek összességében minden szinten emelkednek. A folyamatot tovább erősíti, hogy sok országban – köztük Magyarországon is – a keresletet élénkítő állami programok gyorsabban hatnak, mint a kínálatot bővítő intézkedések.
Lehetséges megoldások összefésülése várja az új kormányt
Fontos kiemelni, hogy amikor a kormány gazdaságpolitikája egyik sarokkövévé emelte a lakhatási nehézségek csillapítását, akkor ennek egyik elemeként kollégiumi férőhelyek bővítését jelölte meg, ezzel enyhítendő a bérleti piacra nehezedő nyomást. Ugyanakkor bérlakásprogram nem szerepel benne.
Piaci szereplők, szakértők több ízben is szorgalmazták egy átfogó bérlakásprogram kialakítását. Napvilágot láttak olyan információk, miszerint a kormány asztaláról lesöprésre kerültek az ezzel kapcsolatos szakmai anyagok, mondván: a magyarok historikus okokra visszavezethetően saját otthonban szeretnének élni.
Ez azonban továbbra is kevesek kiváltsága. Aki pedig belevág, az jellemzően nagy terhet kell a vállára vegyen – elvégre az ingatlanvásárlás továbbra is az élet egyik legnagyobb vállalkozása minden szempontból, így anyagilag is.
A lakhatási válság egyébként nem magyar sajátosság, az életszínvonalat tekintve nálunk szerencsésebb nemzetek polgárai is szenvednek tőle. Különböző társadalmi csoportokat célzó programokkal és azok összefésülésével azonban minden bizonnyal enyhíteni lehetne a lakhatási nehézségeken. Ilyen lehet
- a kínálat bővítése – erre az útra már rálépett a kormány, a megvalósítás sikeressége azonban a jövő zenéje. Ehhez fontos az építőipari kapacitások fejlesztése,
- állami és önkormányzati bérlakásprogram, hiszen a piac önmagában nem fog olcsó lakást termelni. Ebben a körben kombinált állami/önkormányzati, illetve piaci bérlakásprogram is megfontolandó, mindezt a bérlői piac köré kiépített megfelelő jogi infrastruktúrával, ahogy azt Nyugat-Európában megoldották,
- a támogatott programok célzottá tétele, a különböző társadalmi csoportok sajátosságait figyelembe véve. A jelenlegi állami támogatási programok ugyanis „csak ráönti a pénzt” a lakosságra, ám azzal csak egy szűk réteg tud élni,
- azt is megírtuk, hogy több százezer ingatlan áll üresen Magyarországon, melyek beemelése szintén eszköz lehet,
- elengedhetetlen az infrastruktúra fejlesztése, aminek köszönhetően új szintre emelkedhetne a mobilitás. Például a vasút fejlesztésével, gyorsabb vonatokkal könnyebb lenne A-ból B-be eljutni, ami növelhető a vidék népességmegtartó képességét. Sőt, egész Magyarország egy Budapest köré szerveződő „Meta City” lehetne.
Éles kontraszt: miközben a lengyel vonat már a repülővel versenyez, addig a MÁV a késések visszatérítését vállalja.
Mindegy, milyen színezetű kormány jön április 12-e után, a lakhatási válság nem tűnik el, jelentős társadalmi problémaként továbbra is jelen lesz, és megoldásért, de legalább enyhítésért kiált. Ennek híján a magyar társadalom lakhatási lehetőségei tartósan kettéválhatnak. (index)
Bal-Rad komm: „…a lakhatási válság nem politikai, hanem társadalmi probléma…”
NODE…! MI VAN AKKOR, HA FORDÍTUNK EGY PICIKÉT DOLGOKON? MONDJUK ÍGY: A MAGYAR TÁRSADALMAT SÚJTÓ LAKHATÁSI VÁLSÁG EGYÉTELMŰEN MEGÁLLAPÍTHATÓ, HOGY A RENDSZERVÁLTÁST KÖVETŐ ORSZÁGPUSZTÍTÓ POLITIKA ÁLTAL ELŐIDÉZETT PROBLÉMA!
És hát EZZEL AZ ÉRTELMEZÉSSEL NEM IS LEHET(NE) VITATKOZNI!
Mint ahogyan azzal sem, hogy
„…Mindegy, milyen színezetű kormány jön április 12-e után, a lakhatási válság nem tűnik el, jelentős társadalmi problémaként továbbra is jelen lesz, és megoldásért, de legalább enyhítésért kiált. Ennek híján a magyar társadalom lakhatási lehetőségei tartósan kettéválhatnak…”
Mondjuk ILYENRE:
VAGY ILYENRE!
piktogrammra kattintva Pay-Pal-on 
